Aktuelles aus unserem Immobilien-Blog
Urteil: Mietminderung bei hohen Temperaturen im Sommer?
Im Sommer verbringen die meisten Menschen ihre Zeit gerne draußen. Doch was passiert, wenn die Temperaturen in der eigenen Wohnung so hoch sind, dass es drinnen nicht auszuhalten ist? Die Mieterin einer knapp 70 Quadratmeter großen Dachgeschosswohnung in Hamburg hielt eine Mietminderung von 20 Prozent für angemessen, als die Temperaturen in ihrer Obergeschosswohnung tagsüber mehr als 30 und nachts mehr als 25 Grad betrugen. Die Vermieterin klagte daraufhin und forderte die einbehaltene Miete zurück. Die Beklagte hingegen verlangt die Anbringung eines Wärmeschutzes.
Auch wenn es keine gesetzliche Regelung dafür gibt, wie hoch die Temperaturen in einer Mietwohnung sein dürfen, wies das Amtsgericht Hamburg die Klage (AZ 164 C 6049/04) ab. Eine Mietminderung von 20 Prozent sei in diesem Fall deshalb zulässig, weil der Wärmeschutz beim Errichten des 1998 gebauten, mehrgeschossigen Gebäudes im Bereich Wärmeschutz nicht dem Stand der Technik entsprach und somit einen Sachmangel darstellte. Die Vermieterin sei zur Beseitigung des Mangels verpflichtet. Welche Maßnahme sie dafür wählt, sei allerdings ihr überlassen. Möglich wäre zum Beispiel das Anbringen von Außenjalousien, eine Veränderung der Vordächer oder der Verglasung.
Auch wenn ein Mieter einer Dachgeschosswohnung mit einer überdurchschnittlichen Aufheizung seiner Wohnung rechnen muss, als ein Mieter einer Geschosswohnung, sind dieser Grenzen gesetzt. Im vorliegenden Fall beeinträchtigte der fehlende Wärmeschutz die Wohnqualität und beeinträchtigte die Gebrauchstauglichkeit. Im vorliegenden Fall handelte es sich um eine hochpreisige Neubauwohnung mit einer qualitativ guten Ausstattung, sodass ein Wärmeschutz ohnehin vorliegen müsste. In den der Klägerin gehörenden Wohnungen im zweiten und dritten Obergeschoss waren Jalousien zum Wärmeschutz angebaut.
Quelle: AG Hamburg
Staatliche Förderprogramme für Digitalisierung in der Immobilienbranche
Laut einer Umfrage des Verbundes zertifizierter Immobilienverwalter (VZI) und der Hochschule Rosenheim nutzen nur 40 Prozent der befragten Immobilienverwaltungen staatliche Fördermöglichkeiten für ihren Digitalisierungsprozess. Rund einem Drittel der Unternehmen sind die Förderprogramme sogar gänzlich unbekannt.
Viele Verbände, unter anderem der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), sieht in der Digitalisierung der Geschäftsprozesse in der Branche großen Nachholbedarf. Deshlab informierte dieser kürzlich mit der „Sonderpublikation Wohnungswirtschaft Digital“ seine Mitglieder über die angebotenen Fördermöglichkeiten und die Transformation zu digitalen Arbeitsprozessen. Aufgrund der Vielzahl von unterschiedlichen Programmen in den einzelnen Bundesländern, ist es ratsam, sich beim der Antragstellung von einem professionellen Beratungsunternehmen begleiten zu lassen. Bei einigen Förderprogrammen ist die Mitwirkung eines zertifizierten Beraters sogar Voraussetzung.
Doch der Einsatz lohnt sich, denn mit den Förderprogrammen werden Geschäftsprozesse vereinfacht und es kann zusätzlich viel Geld gepart werden. Auch wenn die Förderung auf einen Maximalbetrag beschränkt ist, werden zwischen 30 und 80 Prozent der Kosten vom Staat übernommen. „Go Digital“, das Förderprogramm des Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) beispielsweise, begleitet Firmen bei der Digitalisierung ihres Arbeitsalltags mit den Modulen „Digitalisierte Geschäftsprozesse“, „Digitale Markterschließung“ und „IT-Sicherheit“. Weitere Förderprogramme bietet die Förderbank KfW und die jeweiligen Bundesländer.
Quelle: BMWi / DDIV
Politik: Genügend Wohnraum in strukturschwachen Regionen
Im Juli 2019 sollen die ersten Ergebnisse der von der Bundesregierung ins Leben gerufenen Kommission „Gleichwertige Lebensverhältnisse“ präsentiert werden. Unter der Leitung des Bundesministers des Innern, für Bau und Heimat Horst Seehofer (CSU), sowie der Familienministerin Franziska Giffey (SPD) und der Landwirtschaftsministerin Julia Klöckner (CDU) haben im Vorjahr sechs Facharbeitsgruppen mit ihrer Arbeit begonnen. Gemeinsam mit Vertretern der Länder und der kommunalen Spitzenverbände, des Städtetags und Landkreistags sollten Handlungsempfehlungen für die Schaffung gleichwertiger Lebensverhältnisse in strukturschwachen Regionen entwickelt werden, um auf den demografischen Wandel in Deutschland reagieren zu können.
Nach einem Bericht der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (FAZ) sei unklar, ob der Abschlussbericht tatsächlich in diesem Monat vorgelegt werden kann. Grund dafür seien Unstimmigkeiten zwischen den Kommissionsmitgliedern. Das Bundesinnenministerium hingegen bestätigt, dass die Arbeit der Kommission im Zeitplan ist und die Ergebnisse in zwei Phasen präsentiert werden sollen. Am 10. Juli möchte Horst Seehofer die Sicht der Ministerien darlegen. Nach der Sommerpause sollen in einer zweiten Phase gemeinsam mit den Kommunen und Ländern konkrete Maßnahmen präsentiert werden.
Erst im Juni 2019 äußerte Horst Seehofer in einem Interview mit der FAZ, dass es in Deutschland genügend leerstehende Wohnungen gibt. Diese befinden sich allerdings nicht in Städten, sondern dort, wo Menschen aufgrund des schwachen Arbeitsmarktes und der schlechten Entwicklungschancen nicht leben möchten. Durch die Entwicklung einer mutigen Strukturpolitik muss diesem Zustand dringend Abhilfe geleistet werden. Deshalb plädiert Seehofer beispielsweise dafür, neue Dienstleistungsbetriebe und Behörden zu gründen und bestehende in die einwohnerarmen Regionen zu verlegen. Auch privatwirtschaftliche Unternehmen sollen zu diesem Schritt mobilisiert werden und in strukturschwache Regionen investieren.
Quelle: BMI/ FAZ / IZ
Renovierung und Schönheitsreparaturen vor Mieterwechsel
Wenn Eigentümer sich auf die Suche nach einem passenden Mieter für ihre Wohnung begeben, sollten sie die Immobilie vor der Vermarktung in einen guten Zustand bringen. Bei einem Mieterwechsel stellt sich vielen Eigentümern die Frage nach der Sanierung oder Renovierung der Wohnung. Doch nicht immer stehen die finanziellen Mittel dazu zur Verfügung. Wer eine Wohnung grundsanieren möchte, muss oftmals mit Kosten von 1000 Euro pro Quadratmeter und mehr rechnen.
Auf der anderen Seite kann eine modernisierte Wohnung oftmals zu einem höheren Mietpreis vermietet werden. Deshalb ist es ratsam, vor der Sanierung oder Renovierung eine Kalkulation hinsichtlich des aktuellen Mietspiegels zu erstellen und abzuwägen, welche Unternehmungen sich wirklich lohnen und welche optischen Schönheitsreparaturen ausreichen, um der Wohnung zum neuen Glanz zu verhelfen. Manchmal reichen schon kleine Renovierungsmaßnahmen aus, um im ortsüblichen Mietspiegel in eine höhere Ausstattungskategorie zu rutschen, wie zum Beispiel das Anbringen eines zweiten Waschbeckens.
Es muss nicht immer die kostenintensive Komplettsanierung sein, wenn es um die Verbesserung des Zustands und der Optik einer Immobilie geht. In Altbauwohnung zum Beispiel können alte Nachtspeicheröfen gegen eine Naturstein- oder Infrarot-Heizung ausgetauscht werden. Eine in die Jahre gekommene Elektrik kann nach Bedarf ergänzt oder erweitert werden und Maler- und Lackierarbeiten zum Auffrischen der Wohnung können eigenständig ausgeführt werden. Der Einbau von Klick-Laminat anstatt von Parkett, die Reinigung von grau verfärbten Fugen und Fliesen mit Haushaltsmitteln wie Essigreiniger helfen ebenfalls, die Kosten zu senken. Auch bei Fenster und Fensterrahmen reichen oft kleine Arbeiten aus, um Fehler oder Risse im Lack auszubessern.
Quelle: Immowelt AG
EU-Richtlinie: Fernablesung der Heizkosten
Um die Energieeffizienz in der Wohnungswirtschaft weiterhin voranzubringen, wurden im vergangenen Jahr drei europäische Richtlinien verabschiedet, die bis zum 25. Oktober 2020 in den jeweiligen Ländern zu nationalen Rechts- und Verwaltungsvorschriften umgesetzt werden sollen. Einer der drei Punkte des EU-Legislativpakets „Saubere Energie für alle Europäer“ beinhaltet die Installation von fernablesbaren Heizkostenverteilern und Zählern sowie unterjähriger Verbrauchsinformationen. Die Fernablesung hat zum Ziel, dass der Endverbraucher durch die Transparenz des Energieverbrauchs energieeffizienter haushalten und gleichzeitig Kosten sparen kann.
Aktuell ist die Heizkostenverordnung in dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG) festgeschrieben. Nach der Novellierung des Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird dieses als Ermächtigungsgrundlage für die Heizkostenverordnung dienen. Die Richtlinie besagt, dass die Wärme-, Kälte- und Trinkwasserversorgung durch Fernablesung ermöglicht werden soll. Dies hat den Vorteil, dass der Zugang zu Wohnungen nicht mehr vonnöten sein wird, sondern durch Walk-by oder Drive-by Technologien ermöglicht wird. Ob dabei die Einrohrheizungen nachgerüstet werden sollen oder direkt komplett durch fernablesbare Zähler ersetzt werden sollen, wird im Rahmen der Novelle festgelegt.
Zusätzlich besagt die neue Richtlinie, dass ab dem 25.10.2020 zweimal im Jahr auf Verlangen des Endkunden eine Abrechnung des Energieverbrauchs auszustellen ist. Ebenso kann sich der Endkunde für die Abrechnung auf elektronischem Weg entschieden. Diese würde dann vierteljährlich erfolgen. Wenn ein Fernablesegeräte installiert ist, wird die Abrechnung ab dem 01.01.2022 monatlich versandt. Ausgeschlossen ist die Zeit außerhalb der Heizperiode.
Quelle: BMWi
Grundsteuer: Reform erfordert Grundgesetz-Änderung
Die langjährige Diskussion um die Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts ist auf den Weg gebracht. Am 27. Juni 2019 ist der von der großen Koalition gestellte Antrag zur Änderung der Grundsteuer im Bundestag besprochen und an die zuständigen Ausschüsse weitergegeben worden. Um Änderungen an der Grundsteuer durchzusetzen bedarf es allerdings einer Änderung im Grundgesetz und dafür braucht die große Koalition die Stimmen der Opposition. Bis Ende 2019 muss dem Bundesverfassungsgericht eine endgültige Regelung der Grundsteuer vorliegen. Ist dies nicht der Fall, würde die Grundsteuer ab 2020 wegfallen und den Kommunen damit eine der wichtigsten Einnahmequellen.
In dem vom Bundesfinanzminister Olaf Scholz bevorzugten „wertabhängigen Modell“ würde die Grundsteuer anhand des Bodenwertes, des Alters der Immobilie und der Mieteinnahmen berechnet werden. Die Verbände der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft plädieren allerdings zum großen Teil für das Flächenmodell, in dem die Höhe der Grundsteuer über die Größe des Grundstücks berechnet wird; unabhängig von der Lage und dem Wert der Immobilie. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. ist der Meinung, die Bodenwerte müssen aus der Berechnung der Grundsteuer rausgenommen werden. Auch der Immobilienverband hofft, dass sich möglichst viele Länder für das Flächenmodell entscheiden.
Auch wenn der Bundesfinanzminister eine bundeseinheitliche Regelung anstrebt, sollen die Bundesländer durch eine Öffnungsklausel von der Gesetzgebung abweichen und eigene Grundsteuergesetze erlassen dürfen. Somit ist unklar, wieviel die Steuer in den einzelnen Bundesländern kosten wird, denn die einzelnen Kommunen dürfen die Höhe über Hebesätze festlegen. Um die Bebauung von Grundstücken voranzutreiben, soll in einer weiteren Anhörung am 11. September der Entwurf einer Gesetzesänderung zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung besprochen werden. Die Koalitionsfraktionen schlagen vor, dass Städte und Gemeinden künftig einen erhöhten Steuersatz auf baureife, jedoch noch unbebaute Grundstücke erheben dürfen.
Quelle: Bundestag / IVD
Leitfaden für künftige Eigentümer
Wer sich für den Kauf einer Immobilie interessiert, für den hat der Verband privater Bauherren e.V. den Leitfaden „Die Eigentumswohnung – Suche-Kauf-Verkauf“ rausgebracht. Mit hilfreichen Tipps zum Thema Immobilienkauf können sich Interessierte über diverse Wohnformen und das Prozedere des Immobilienkaufs informieren. Ob Neu- oder Altbau, ein Loft in ehemaligen Gewerbegebieten, denkmalgeschützte Immobilien, Penthäuser oder Seniorenwohnungen, beim Kauf einer Immobilie sollte nicht nur die aktuelle Marktlage und die Immobilie überprüft, sondern auch eine Zukunftsprognose erstellt werden. Nur mit einer richtigen Vorbereitung können Investoren abwägen, ob sich ein Immobilienkauf auch wirklich lohnt.
Der 58-seitige Leitfaden beschreibt die Aufgaben, Rechte und Pflichten, die mit dem Kauf einer Wohnung einhergehen. Denn Eigentumswohnungsbesitzer sind auch gleichzeitig Mitbesitzer von Gemeinschaftseigentum und sollten über die Eigentums- und Vermögensverhältnisse der Miteigentümer Bescheid wissen. Auch der Zustand der Immobilie sowie der Preis, der Sanierungsstatus und der Wohnort spielen eine wichtige Rolle. Der Leitfaden beschreibt außerdem mögliche Probleme, die bei einem Immobilienkauf auftreten könnten und erklärt ausführlich, worauf Käufer achten müssen. Auch Investoren, die ihre Immobilie künftig wiederverkaufen möchten, finden hilfreiche Tipps.
Der Leitfaden, inklusive diverser Checklisten, kann über die Internetseite des VPB bestellt werden. Ob als Hilfe zur Entscheidungsfindung, Informationsbuch oder Arbeitsinstrument, der Leitfaden „Die Eigentumswohnung – Suche-Kauf-Verkauf“ enthält Tipps und Erläuterungen für Eigentumsbesitzer und diejenigen, die es gerne werden möchten.
Quelle: VPB
Wärmepumpe und andere passive Raumkühlungssysteme
Der Sommer steht vor der Tür und mit ihm die heißen Tage. Eine Klimaanlage hilft zwar, die Raumtemperatur zu senken, aber die hohen Kosten für die Anschaffung und den Einbau sowie der hohe Energieverbrauch und die Umweltbelastung lassen viele Haus- und Wohnungsbesitzer an dem Kauf einer dezentralen oder zentralen Klimaanlage zweifeln. Für diejenigen, die die Kosten im Rahmen halten wollen und die Umwelt schützen möchten, gibt es Alternativen.
Ob Verdunstungskühlung, Wärmepumpe, Erdluftbrunnen oder Latentwärmespeicher, mit diesen passiven Raumkühlungssystemen lassen sich Räume kostengünstig und umweltfreundlich kühlen. Das Prinzip der passiven Kühlung ist, dass warme Luft aus den Innenräumen oder aus der Außenluft bezogen, durch einen Filter in den Geräten gekühlt, gereinigt und anschließend über die Lüftungsanlagen, Heizflächen und Verteilersysteme wieder in die Räume zurückgegeben wird.
Einige der passiven Raumkühlungssysteme, wie zum Beispiel die Wärmepumpe übernehmen neben der Kühl- auch eine Wärmefunktion und dienen im Winter als Heizung. Dabei wird dem Erdreich, der Luft und dem Wasser gespeicherte Sonnenenergie über die Wärmepumpe entzogen und an das Heizsystem im Haus weitergeleitet. Die Bedienung ist sehr leicht, es muss lediglich die Pumpe mit dem Wärmetauscher ausgetauscht werden.
Doch auch Mieter können mit einfachen Maßnahmen die Raumtemperaturen im Sommer senken. Dabei ist es wichtig Rollläden, Jalousien und Fenster tagsüber zu schließen und somit die Räume vor Sonnenenergie zu schützen. Da elektrische Geräte wie Lampen, Computer oder Fernseher Wärme erzeugen, sollten diese ausgeschaltet werden, sobald sie nicht benutzt werden. Eine gute, jedoch auch etwas kostenintensive Variante, Räume zu kühlen, ist eine gute Wärmedämmung. Zellulosedämmstoffe oder Holzfaserplatten eignen sich dafür besonders gut. Ein Dämm-Spezialist berät über die richtige Dämmmethode.
Quelle: Immowelt AG
Sanierungspflichten bei Bestandsimmobilien
Bestandsimmobilien zeichnen sich im Vergleich zu Neubauimmobilien vor allem durch einen verhältnismäßig niedrigen Preis aus. Auch der niedrige Zinssatz, ein oftmals größeres Grundstück und der besondere Charme eines Altbaus, überzeugen viele Kaufinteressenten. Doch vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie ist es ratsam, sich über die aktuellen Regelungen und Pflichten der EnergieEinsparVerordnung (EnEV) zu informieren und die Sanierungsempfehlungen im Energieausweis zu beachten. Sollten kostenintensive Sanierungen anstehen, zieht man am besten einen Energieberater zu Rate.
Vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser, die vor dem 01. Februar 2002 gebaut wurden oder bei denen seitdem der Eigentümer nicht gewechselt hat, sind von der Sanierungspflicht betroffen und gesetzlich zu bestimmten Sanierungsmaßnahmen verpflichtet. Demnach gehören der Austausch einer alten Öl- oder Gasheizung, die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen im Keller sowie das Dämmen vom Dach oder Dachboden zu den vorgeschriebenen Sanierungen in Bestandsimmobilien. Objekte, die nach dem 01. Februar 2002 gebaut wurden oder bei denen seitdem ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat, müssen bereits gewisse Anforderungen der EnEV erfüllt haben.
Auch wenn beim Kauf einer Bestandsimmobilie mit zusätzlichen Sanierungs- und Renovierungsausgaben zu rechnen ist, lohnt sich eine genaue Aufschlüsselung und Betrachtung der anfallenden Kosten durch einen Energieberater. Oftmals schrumpft die Summe der Renovierungsausgaben durch die langfristige Einsparung von Energiekosten nach der energetischen Sanierung enorm.Um zusätzliche Kosten zu sparen, kann der Energieberater Förderungen bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragen und die Kosten nochmals minimieren.
Quelle: Effizienzhaus-online
Urteil: Wird Mangelbeseitigung nicht gestattet, besteht kein Anrecht auf Mietminderung
Eine Vermieterin kündigt ihren Mietern wegen Zahlungsverzug das seit 1998 bestehende Mietverhältnis und bekommt vor dem BGH (AZ VIII ZR 12/18) Recht. Die Mieter sind zur Räumung der Wohnung verpflichtet. Aufgrund zurückliegender Rechtsstreitigkeiten mit vorherigen Vermietern wegen diversen Mängeln in der Wohnung, wurden den Mietern in den Jahren zwischen 2003 und 2012 Mietminderungen zwischen 10 und 35 Prozent zugesprochen. Auch nach Ablauf dieser Zeit zahlten die Mieter nur eine geminderte Miete und beriefen sich zusätzlich auf das Leistungsverweigerungsrecht, solange die Mängel nicht behoben sind.
Aufgrund des Zahlungsverzugs und der Verweigerung der Mieter zur Mängelbeseitigung, sprach die neue Vermieterin im Dezember 2015 eine außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus. In der Klageerwiderung der Mieter im März 2016 äußerten sie, dass sie nicht zur Duldung der Mängelbeseitigung verpflichtet sind. Mängel dürften aufgrund des noch laufenden Rechtsstreits nicht beseitigt werden, da diese wichtige Beweismittel darstellen. Zwar könne ein Termin zur Besichtigung der Mängel stattfinden, die Mangelbeseitigung könne aber nur mit dem Einverständnis des vorigen Vermieters und Klägers erfolgen. Somit behielten sie auch weiterhin einen Teil der Miete ein.
Im Juli 2016 sprach die Vermieterin eine erneute Kündigung aus. Zu diesem Zeitpunkt lagen die Mieter mit etwa 4900 Euro, einer Summe von mehr als zwei Monatsmieten, im Verzug. Das Gericht entschied zugunsten der Klägerin und forderte zur Räumung auf. Das Leistungsverweigerungsrecht ist für die Mieter im März 2016 entfallen, da die Beklagten es abgelehnt haben, die Beseitigung der Mängel zu dulden. Nach § 320 BGB endet das Leistungsverweigerungsrecht, sofern die Mängel entweder beseitigt sind oder dem Vermieter die Mängelbeseitigung nicht gewährt wird. Die gesamten einbehaltenen Beträge werden zur sofortigen Zahlung fällig. Der angegebene Grund, Beweismittel würden durch die Mangelbeseitigung vernichtet ist obsolet, denn diese können zum Beispiel durch Fotos oder Bescheinigungen von Handwerkern nachgewiesen werden.
Quelle: BGH